物件や土地の売買

　物件の所在地、交通、敷地や住宅の面積などのことを物件概要といいます。不動産広告には、物軒概要が必ず載っていますので、チェックしてください。

物件概要は、資産価値や入居後の生活に影響をおよぼす最低限の情報が凝縮されたもので、物件概要に関して事実と異なる記載をすると、誇大広告または不正広告として、業者は法律で処罰されます。

そして、市街化調整区域であるとか、セットバックが必要であるといった事実省略など重要な事実を表示しないことによって実際よりもよく思わせるような広告も誇大広告とみなされます。

　毎年春先には、全国いっせいに地価の公示価格が発表されます。公示価格は、毎回、大きく報道されるので一般にもよく認知されていますが、地価の公的評価制度には公示価格のほか、基準地価格、路線価、固定資産課税評価額などがあります。

公示価格などは正常な土地取引のための指標として国が発表しているもので、実際の不動産価格は、ほかの商品と同様に、市場原理による需要と供給の関係で決定します。

この価格を実勢価格と呼びます。実勢価格は相場に大きく左右されるので、景気の動向によって不動産の価格も上下します。

　不動産取引には、以下のような4つの異なる価格があると考えられます。

まず、売主が決める売却希望価格。売主の都合で考える価格ですので、通常、適正価格よりも割高になります。次に、不動産業者による査定価格があります。毎日の市場動向を見ながら、売主にプロから見たアドバイスを与えるのです。

そして、売主が査定価格を参考にして決める売出し価格です。実際に情報誌などに提示される価格がこれです。

最後は、購入者が不動産業者を通して売主と交渉した後成立した売買価格です。こうした取引の集積が不動産の相場を形成しています。

・公示価格……地価公示価格という。地価公示法に基づいて国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日の標準値の価格を調査して発表する。
官報を通じての公表は毎年3月下旬ごろ。政府が公用地を買い上げるときの価格算定基準となる

・基準地価格……基準地の標準価格。国土計画利用法に基づいて、都道府県が毎年7月1日の基準地の価格を調査して発表する。公示価格に対しての補完的な役割

・路線価……相続税や贈与税の評価基準。国税庁が毎年7月1日現在で取引実態、不動産鑑定士など専門家の意見、公示価格の3つを参考に決め、翌年1月に発表する。路線価図として5月中旬ごろには税務署で閲覧可能

・固定資産課税評価額……固定資産税の課税基準となる評価額。国の固定資産評価基準によって課税標準額を算出し、各市町村役場にある固定資産課税台帳に登録される。課税標準額は地価の動向に合わせて3年ごとに評価が見直される

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