登記簿と登記の変更

　登記簿は、一戸建ての場合は土地と建物が別々に記載され、以下の3つの部分から構成されています。

・表題部……面積や建物の構造、地番など物理的な状況を記載

・甲区……権利関係（所有権）を記載

・乙区……所有権以外の権利関係（抵当権など）を記載

登記簿では、新しい土地や建物以外は、古い権利関係を抹消して、更新していきます。

ただし建物と異なり、土地の場合には、埋め立てしたという場合以外は、新しく土地が出現することはまずありません。そのため登記簿では旧所有者から現在の所有者まで、移転登記が順次なされるのが普通です。

建物を新築した場合には、これまでの建物を壊して新しく建設され、登記されるのですから、登記簿の中身も分かりやすいです。

閲覧するときは、これらの権利関係を専門家のアドバイスを受けながら売主の権利関係を必ずチェックしましょう。

このほかにも、

・表題部の表示が正しいかどうか

・売主の所有権が共有になっていないか

・敷地の一部に借地権がついていないか

などを、土地・建物ともに、チェックします。

これらは自分の権利を守るために欠かせない大切な作業です。

　相続した、贈与を受けたなどで、所有権が変わった場合や、結婚によって名前が変わった、ローンを返済したので抵当権を抹消したいなど、不動産を持っているうちに、登記した内容が現状に合わなくなってくるものです。

このように登記の内容に変更が生じたときは、登記所で変更のための登記をします。

所有者の住所や結婚などによる氏名の変更などは表示変更の登記といい、所有権が変わってときは、所有権移転の登記、抵当権を抹消するときは抵当権抹消の登記などと、登記独特の言い方をします。

　変更の登記は、司法書士に依頼するのが普通です。必要書類は、

・登記に変更が生じた原因を証明できるもの（登記原因証書）

・登記済証（権利証）

・印鑑証明書（3か月以内のもの）

・変更証明書

・相続証明書（戸籍、住民票、遺産分割協議書など）

・実印

・委任状……司法書士に依頼するとき

・登録免許税

登記原因証書は、発生した登記原因によって必要とするものが変わります。たとえば抵当権が被担保債権の弁済によって消滅した場合には弁済証書が必要です。

変更証明に当たるものとして、氏名の表示変更の登記では、戸籍謄本などが求められることになります。必要書類はあらかじめ窓口で確認しましょう。

登記済証（権利証）を紛失した場合は、本人であることを証明してくれる2人の成人（登記所で登記を受けたことのある者）の証明書（保証書）が、2組必要です。

また、表題部の表示に変更が出た場合には、1か月以内に変更の登記をすませなければならないと法律で定められています。

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