買い替えの知識

　買換えでは、いくらで売れるか相場がまず大切です。しかし、高く売れるときは買うほうも高くなり、また逆に相場が下がっているときには、安く買うことができます。相場に一喜一憂せず、売りと買いを総合して判断しましょう。

方法としては、売却代金でローンの残債を精算し、残ったお金を新しい家の購入代金に回すのが一般的です。この場合、売りと買いのどちらを優先するかは、むずかしいところです。

このタイミングが合わないと、

・売ったのはいいが、住む家がなくなって、賃貸で仮住まいになってしまった

・希望の家を買ったが、売却がうまくいかず、売れずに、新・旧の2軒分のローンと、つなぎで借りた買換えローンとの3つの借金の返済で破産した

ということにもなりかねません。

　買いか売りか、どちらが先かは悩むところですが、以下のようなケースでは買いを先行できます。

①売りたい物件に希少価値やネームバリューなどがあり、売り手市場の場合

②不動産業者で下取りサービスがある場合

③契約書に「買換え特約」を付けた場合

④残りの債務を新しい買い手に引き継いでもらうことができる場合

⑤買うほうの物件の引渡しまで十分期間がある場合

②の場合、下取り価格はかなり安くなることを覚悟しなければなりません。

③の買換え特約とは「○月×日までに自宅を○○円で売却できないときには、購入契約を白紙解除すること」を内容としたものです。契約にこの特約を付けている時には、もし自宅が売れなければ売買契約を白紙に戻すことになり、手付金なども返却してもらえます。

④は公庫の場合や、公団住宅の場合に認められることがあります。

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