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土地があれば、どこにでも自由に家を建てられるというわけではありません。法律によって、調和のとれた国土や都市の発展という見地から、色々な規制がなされています。
わが国の土地利用の規制で、まず国土法によって、日本全土を5つの地域に分けています。普通わたしたちのマイホームの対象になるのは、このうちの都市地域です。
この都市地域(都市計画法でいう都市計画区域)が都市計画法によって、さらに12種類の用途地域などに区分され、用途地域ごとに、建築基準法で建築できる建物の種類などが制限されています。
都市計画法では、都市計画区域を以下2つに分類しています。
・市街化区域……市街化を促進する区域
・市街化調整区域……市街化を抑制する区域
市街化調整区域では、造成工事などで知事の許可が必要など、厳しい制限があり、マイホームのために土地を取得しようとする場合には、まず市街化区域であることを確認して下さい。
市街化区域については、建築基準法で、用途地域別に建てられる建物の種類や、建ぺい率・容積率が細かく規定されています。
用途地域は、第1種住居専用地域、第2種住居専用地域、準住居地域、商業地域など、12種類あり、それぞれ建築できる建物の種類が制限されるだけでなく、建ぺい率や容積率などの制限も異なります。
用途地域以外にも、さまざまな区域の指定があり、用途地域と重複して規制が行われているので、注意して下さい。
たとえば、高さの制限をする高度地区、防火の観点から建物の構造に規制のある防火地域、自然の風致を維持するため、建築物などについて一定の制限を設ける風致地区などがあります。
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